KİRA FİYAT ARTIŞLARI, YAPILAN DÜZENLEMELER, YAŞANAN UYUŞMAZLIKLAR : KİRA SORUNU
Yaşanan ekonomik kriz, enflasyonun artması, döviz kurundaki yükseliş ve deprem, tüm Türkiye genelinde gayrimenkul kira fiyatlarını ciddi oranda etkiledi. Özellikle de Antalya’ya çok sayıda savaş mağduru yabancı uyruklu vatandaşın akın etmesiyle işler iyice içinden çıkılmaz hal aldı.
Antalya artık düşük gelir sahibi insanlar için zorlu yaşam şartlarını içinde barındırırken, eskiden orta sınıf olarak tanımlanan ancak günümüzde yoksulluk sınırında olan memur kesim bakımından da tercih edilmeyen pahalı bir şehir haline geldi. Bunun başlıca sebeplerinden birisi de yüksek kira fiyatları.
Kira fiyatlarındaki artışlar, mülk sahibi ve kiracıyı karşı karşıya getirdi. Şu an tüm Türkiye genelinde kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda ciddi artış gözlemleniyor. Peki kira konusunda getirilen yeni düzenlemeler ile tarafların hakları nelerdir? Uyuşmazlıklarda süreç nasıl işliyor?
Normal şartlarda taraflar, gayrimenkul kira fiyat artışını TÜFE oranını geçemeyecek şekilde serbestçe tayin edebilecektir ancak 2022 yılı temmuz ayında yapılan düzenleme ile konut kiralarında artışa %25 oranında sınır getirildi. Yani, mülk sahibi kiracıya %25’in üstünde zam yapıp, “Ödeyemeyeceksen çık!” deme imkanına sahip değil. Kiracıyı çıkartabilmek için kiracının, kirasını ödememesi veya tahliye taahhütnamesi ile işlem yapılması gerekiyor. Diğer bir seçenek de söz konusu taşınmazın mülk sahibinin veya birinci dereceden yakınlarının ihtiyacı sebebiyle tahliye istemi. Ancak burada da ihtiyacın samimi ve gerçekçi olması gerekiyor.
Kirada istenilen oranda artış yapılmaması nedeniyle kiracının tahliyesini istemek mümkün değil. Fahiş kira artışı uygulayanlar bakımından da bir takım cezai işlemler söz konusu. Türk Ceza Kanunu 237. Maddesinde belirtilen ‘ fiyatları etkileme’ suçunun gerçekleştiği tespit edildiği takdirde 1 yıldan 3 yıla kadar hapis veya adli para cezasına hükmolunuyor. Ayrıca Ticaret Bakanlığı bünyesindeki Haksız Fiyat Değerlendirme Kurulu'nca da yapılan denetimler neticesinde haksız fiyat artışına sebebiyet verildiğinin tespiti halinde de idari para cezaları verilebiliyor.
Peki emsal kiraların çok altında kalan taşınmazlardaki kiraların artışı nasıl sağlanır? Kira döneminin yenilenmesi ile beş yılın sonunda açılacak dava ile kiralananın fiyatının emsal kira fiyatlarına çekilmesi mümkün. Ancak, yargılamada geçen uzun süreler her iki taraf açısından da mağduriyete sebep oluyor. Mevcut şartlarda, yargıya intikal eden bir uyuşmazlığın iki –üç yıldan önce sonuçlanması mümkün olmuyor. Bu nedenle 5 Nisanda yayınlanan Resmi Gazete ile de kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk şartı getirilmiştir. Uyuşmazlık arabuluculuk aşamasında çözümlendiği takdirde mahkeme kararı yerine geçecek ve yargılamada kaybedilen zamanın önüne geçilecektir. Arabuluculuk şartı kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklar için geçerli olup, tahliyeye ilişkin icrai işlemler ve devamındaki davalar için geçerli değildir. Yani, kiracıyı icra yoluyla tahliye edebilmek için arabulucuya başvurma şartı aranmayacaktır. Bu Kanun her ne kadar 5 Nisan tarihinde yayınlansa da yürürlüğe girmesi 01/09/2023 tarihinden itibaren olacaktır.
Yapılması beklenen başka bir düzenleme de bölgelere göre kira fiyat sınırlaması getirilmesidir. Ancak henüz bununla ilgili yasal düzenleme bulunmuyor. Önümüzdeki günlerde böyle bir düzenlemenin yapılması halinde de kira fiyatlarındaki artışa bir nebze olsun dur denebilecektir.
Yasal düzenlemelerle kira artışlarının önüne geçilmeye çalışılsa da enflasyondaki artış, alım gücündeki azalma ,Türk Lirasının değer kaybı gibi durumlara tedbir alınmadığı sürece, mevcut kira problemine köklü bir çözüm getirilemeyecek gibi görünüyor.
